当下的房地产,已经越来越不具备短期投资属性。

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昨天和一朋友又扯起了房价,他提到最近房价一直掉,500/1000的往下掉,而另一朋友也在感叹,想把手上其中一套房子给挂出去,也有朋友却以投资的心态入手了2套,再加上所接触的开发商的境遇,不忍嘘嘘。所以想梳理一下思路,现阶段房地产还值不值得投资,房地产未来会发生什么变化。此文仅代表个人观点,不作为投资参考。


加息


楼市的短期走势往往和信贷有关,每次救市基本就是双降,利率的变化对房价影响是立竿见影。

利率的最低点,往往就是房价涨幅的最高点。

过去十年调控,只要利率上去了,房价就平稳了,涨幅会非常低,直到横盘,甚至小幅跌宕。

那么现在的利率在历史上处于什么状态?

16年八月,利率平均利率才4.44%,我们在申请房贷,也可以申请到9折利率,甚至85折利率。

但是现在90.8%的银行执行的利率是基准利率,甚至上浮10%,如果是2套房,上浮20%也是正常的,而且也不一定能申请下来。

这种情形下,再加上60%的二套房首付比例,买房压力已经非常大了,释放的信号就是不再借你钱投资房地产了。



收益率


对于投资房地产的一般看中的是收益,去年年初一波炒楼花的算赚到钱了,但是自2017年起,房地产很多的是处于横盘状态。

去年北上深三大龙,合厦南苏四小龙,今年的境遇相比大家也看到了。

无论是国家统计局,还是机构的统计数据,基本都是处于横盘期。

这些昔日明星城市是楼市的风向标,其他城市只会顺应潮流,横盘也许会迟到,但不会缺席。

同时不要低估横盘的期限,回想下2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡,观望浓厚。其后那么多城市长达5年以上的横盘期,大家已经忘记了吗。

以史为镜,可以知兴替。

当房价不在突飞猛进的上涨,如何保证投资房产的收益率。

自己计算一下每年房产增值多少个百分点,再计算下持有房产所支付的5%以上的年息。

那么你会很容易算出盈亏的平衡点。

也有人会提到出租,房子闲置期的房租收益也可以抵消一部分。

我目前有个房子正在待租,85平米的房子租金为2500元/月还没租出去,但是在6月份的时候租金还是2600元/月,2016年的时候是2800/月

2500元/月的收益,一年也只有30000元,但是二手房的挂牌价至少也是130万了,每年的收益率不足2.3%,如果这些钱放余额宝,收益也得4%起。

如果想近期想冲进去投资房产,不划算,不划算.....



货币


房价的上涨和货币的增速有直接关系,08年的增速达到了28%,所以包括房产在内,物价都在上涨。

但是自2017年起,我们并没有发现物价有太多的变化,往年的姜你军,蒜你狠的情况几无再线。

美联储正在加息,甚至可能会缩表。中国为了保住汇率,不得不被动控制货币供应。

可以预见的加息周期内,货币供应都是偏紧张的。

央行开始为缩表做准备了,参见《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》;

为了稳定外储,我国货币政策由宽松转为稳健中性,M2增速屡创新低。

17年5月份货币增速跌破10%,7月M2只有9.2%,货币增速的下行会直接影响到房价的上涨动力。

房价要上涨,就必须有足够的货币进入楼市,否则怎么涨起来?



所以说,当下的房地产,已经越来越不具备短期投资属性。

本来想写科技互联网,忍不住还是写了一篇房地产的。

就说这么多,本意是好的,无奈表达能力差,影响了各位,不好意思!